房地產專業名詞及術語

 房地產專業名詞及術語（一）

1、住宅

（1）住宅的類型
①按照住宅層數分類可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；
②按照住宅的平面布局分類可分為：點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；
③按照住宅的設計特點分類可分為：內廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）、躍層式住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）；
④按照住宅使用功能分類可分為：公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。
（2）共有住宅（公房）：是指由國家及國有企業、事業單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。
（3）私有住宅：是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，也就是轉為私有住宅。
（4）期房：指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
（5）現房：指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽定商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。
（6）準現房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
（7）房屋的所有權：為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利
（8）房屋使用權：是指對房屋擁有享用權，擁有對房屋租進行租賃或交易的權利。
（9）房屋產權：是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，既房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益的處分的權利。
（10）產權證書：指“房屋所有權證”和“土地使用權證”的二合為一，是房地產權的法律憑證。
（11）大產證：指開發商首先要取得的產權證，由購房者或購房者委托開發商到房產交易部門辦理。開發商只有取得了大產證，購房者才能去辦理小產證。

2、商品房的“五證二書”
(1)、房地產商在預售商品房時應具備五證：
①《國有土地使用證》
②《建設用地規劃許可證》
③《建設工程規劃許可證》
④《建筑工程施工許可證》
⑤《商品房預售許可證》
(2)房地產商在預售商品房時應具備二書：
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

3、地產價格的幾個概念
（1）影響房地產價格的因素
※經濟因素；※物理因素；※環境因素；※行政和政策因素；　※社會因素；※心理因素；
※國際因素
（2）價格構成：目前中國房地產的綜合造價
大體上就是由13類71個項目構成。房地產價格構成的這13類71個項目，大體上可以分為六個構成部分：
第一部分：即征地補償費、拆遷安置費、土地開發費及土地出讓金，也就是前3類構成了房地產價格中的土地費用。
第二部分：即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構成了房地產價格中的建筑安裝工程費。
第三部分：即公共配套工程費、環衛綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第7到第10類，構成了房地產價格中的配套工程費。
第四部分：即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構成了房地產價格中的稅費。
第五部分：即利潤，也就是第13類，構成了房地產價格中的利潤。
第六部分：如果房地產開發企業把房地產賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。
（3）價格相關概念
單價：是指單位建筑面積的市場價格。
總價：是指房屋單套銷售的價格。銷售總價=銷售單價×單套建筑面積。
起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。
最高價格：最高價格往往是層次、朝向等條件最好的單元所標定的單價。
平均單價：平均單價是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價。
主力單價：主力單價是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價。
房地產評估價格:是根據一定的估價理論和估價方法，依據一定的估價程序，評估出來的房地產的價格。
房地產單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。
樓面價格：住宅的單位還可分為建筑面積、使用面積、居住面積等，以它們作為計價的單位就成為樓面地價。
協議價格：以協議方式出讓土地使用權，土地價格就是協議價格的形態。
招標價格：以招標方式出讓土地使用權的，土地價格就是招標價格的形態。
拍賣價格：以拍賣方式出讓土地使用權的，土地價格就是拍賣價格的形態。
抵押價格：是為了向銀行取得貸款，把房地產作為抵押品而對房地產評估的價格。
基準價格：國家為了發展房地產經濟，發展房地產市場，以及對房地產市場進行有力的調控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準價格。
標定地價：在基準地價的基礎上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定地價接近于土地的市場價格。
市場地價：是在土地市場的交易過程中形成的價格，這就是土地現實的價格。土地的基準價格
則土地的標定價格和土地的市場價格的基礎。

4、房地產幾個基本參數
（1）基地面積：基地面積是指城市規劃行政主管部門批準的建設用地面積為準，不包括代征用地。又稱占地面積，是開發商買的面積。
（2）建筑紅線：是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限，又稱為建筑控制線。
道路紅線：規劃的城市道路路幅的邊界線。
用地面積：基地面積，規劃紅線內（道路）。
退界的面積：是可供開發商進行建設的用地，
退界：沿主要道路，一般退主干道退紅線15米，次干道退紅線8米。
（3）組團：由數幢住宅樓共同組成的生活院落，數個組團形成居住小區。（該小區由八個組團構成）
（4）承重墻、非承重墻：墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的墻稱為承重墻，在工程圖上為黑色墻體；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻在工程圖上為中空墻體。
（5）總建面積：是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。
（6）建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。
（7）容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和（總建筑面積）與建筑基地面積(總用地面積）的比值。容積率=總建筑面積÷總用地面積
（8）建筑密度：又稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積之和與建筑基地面積（總用地面積）的比值，通常以百分比表示。
建筑密度=(建筑物底層占地面積之和÷總用地面積）×100％
（9）綠化率：也稱綠化覆蓋率是指小區內綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，即基地內綠化面積與建筑基地面積的比值。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
（10）綠地率：是指居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。
（11）建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。即：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。
  日照間距：日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。
（12）建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積
（13）公攤面積：商品房面積由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分則是直接為居住服務的公共空間，這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤。
商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％計入公攤面積。
（14）得房率：套內使用面積（包括室內墻體）與建筑面積之比。
得房率=套內使用面積/建筑面積×100％
目前，標準的得房率，多層住宅為85-90%
甚至以上，高層、小高層住宅為80-85%，
辦公樓為55-70%。
（15）房屋的開間、進深：
開間指房屋的寬度，是指墻體
中線至墻中線的距離。
進深指房屋的實際長度。

5、綜合術語類
（1）銀行按揭：是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。償還完畢后，房屋所有權歸購房者。
（2）三通一平和七通一平：三通一平：指道路、供電、供水到位，場地平整；七通一平：指給水通、排水通、電通、電訊通、道路通、燃氣通、熱力通以及場地平整。
（3）中線：指墻的中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。
（4）一磚墻，半磚墻：一塊標準磚長為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）
 (5)層高：本層地面至上一層地面的高度，標準層高為2.8米。
 (6)樓層凈高：本層地面至本層頂的高度，凈高+樓板厚度=層高。
 (7)動線：進住宅入戶門后，各個功能區域之間的活動路線。
 (8)預置板與現澆板：預置板指預先按照尺寸統一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗滲性較差?，F澆板指在施工現場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗滲性較好。
 (9)標準層：是指平面布置相同的房屋樓層。
 (10)平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部位。
 (11)地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2。
 (12)半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2。
 (13)玄關：玄關--中國古代又叫“照壁”，西方國家叫“屏風”；即在門和分戶門之間留一個緩沖區。居室是私家“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。功能在于：①放衣帽、換鞋②放雨具、衣梳③美觀④加強私密性
 (14)隔斷:是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。
（15）定金、訂金定金：是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。
訂金：是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。

 房地產專業名詞及術語（2）

1、房地產：房產與地產的合稱，是不動產。

2、五證二書:《建設用地規劃許可證》、《國土使用證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》、《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》﹙營業執照﹚

3、商品房：專門用以買賣的房屋。有產權保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房。
5、集資房：由單位統一籌集各需要住房的客戶資金，而建造之房屋，通常僅有一整棟的一張產權證，客戶沒有單獨的產權證。
4、安居房：﹙經濟實用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準﹙不含別墅、高級公寓、外銷住宅﹚建設的普通住宅。﹙其實行的是土地無償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權，如需辦理國土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費減半征收。其房價由政府部門核定，利潤只能在3％以下。﹚

5、躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。﹙一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，二層安排臥室、書房、衛生間。﹚

6、復式：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯系上下。﹙夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。﹚

7、錯層：縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯開。

8、標準層：平面布置相同的住宅樓層。

9、高層：8層以上，帶有電梯，鋼筋混凝土結構

10、多層：7層以下，一般不帶電梯，磚混結構

11、騎樓：有雨遮之一樓直道部分

12、裙樓：指建筑體底部較龐大之建筑體，常用于商業、辦公

13、承重墻：承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞

14、非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。

15、剪力墻：承受地震力的鋼筋混凝土墻

16、隔墻：用以隔斷空間的墻，一般不承重

17、結構墻：主要承受側向力或地震作用，并保持結構整體穩定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。

18、框架結構：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結構。

19、消防電梯：專門用以消防滅火電梯，有抽煙排風功能

20、客梯：住戶人流用梯有相配套安全配置保障

21、貨梯：用以運送貨物電梯

22、管道井：用以布置各類管道的空間井道

23、井筒：指大樓電梯、步梯、管道、公共廁所、茶水間集中的地方

24、空氣流動：空內通風對流通暢，自然對流的換氣能力

25、采光、獲得光亮，直接接受自然光線和亮度

26、通風：風（空氣）之來源、去路。

27、進深：房間：長   開間：房間：寬

28、層高：上、下樓面之間的距離

29、建筑密度=建筑占地面積建筑用地面積

30、社區公攤：建筑物每戶都會直接使用及間接使用的公用部分

31、套內公攤：本樓層住戶直接使用及間接使用的公用部分

32、期房和現房：項目剛開發或開發階段叫期房，項目完全建成，經驗收合格后叫現房。

33、封頂：指結構體完成

34、交房：交付房鑰匙給客戶使用

35、國土使用證：準許某工地所屬使用土地的證明

36、建設產權證：用以證明房屋擁有權所屬的證件

37、抗震烈度：石家莊地區建筑抗震設計安全設防標準

38、天花板：即室內頂部樓板

39、底板：二樓之底板即為一樓之天花板的背面

40、衛浴三大件：洗臉盆、浴盒、坐式馬桶

41、廚具五大件：洗滌池、料理臺、吊柜、灶臺、抽油煙機

42、過道：住宅套內使用的水平交通空間。

43、走廊：住宅套外使用的水平交通空間。

44、凈高：樓面或地面至上部樓板底面若吊頂底面之間的垂直距離。

45、造型：建筑物外觀.

46、室內配置：指房間／客廳／浴廁／廚房／陽臺之位置排列，使之動線簡捷便利，私密性，通風采光等。

47、格局：單元內分割情況，指一戶房屋之屋型方正或屬長形、不方正、異形。

48、私密性：指私生活之隱私性（動靜分區，棟距要寬）。

49、座向：指房屋之方向（朝南、東佳，朝北次之，朝西最差）。

50、景觀：指觀看景色之視野。

51、臨街：建筑物前后左右臨之道路或巷子（臨街巷道要寬暢銷）。

52、棟距：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離（寬／應最少8米）。

53、陽臺：直上方設有遮蓋物者（封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺算半面積）。

54、露臺：直上方沒有任何屋廳遮蓋物之平面。

55、單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

56、塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

57、通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。

58、小區布局形式：行列式、圍合式、組團式。

59、建筑形式：塔式、板式、墻式。

60、窗：落地窗、陽光窗、轉角飄窗、弧形窗、天窗

61、生地：待開發的國有土地。這類土地主要指離城鎮較遠，無市政基礎設施、未開發的土地。

62、毛地：已有地上建筑物及附屬設施的國有土地叫毛地。這類土地原指地上原有建筑物、附屬設施將被改建的土地。

63、熟地：已完成市政基礎建設的國有土地叫熟地，這類土地主要是指完成七通一平的土地。

64、三通一平：三通指水通、電通、路通、場地平整。

65、七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。

66、土地出讓：國家將國有土地的一定使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者給國家支付一定金額的行為。一般有協議、招標、拍賣三種方式。

67、土地劃撥：持縣級以上的政府依法規將土地劃撥給土地使用者無限期使用的一種形式。
房屋建筑的構造：由基礎、墻體、梁、板、柱、屋頂、樓蓋、樓梯和門窗、陽臺、雨蓬等部分組成。

68、現房：已交付使用的商品房，客戶繳付部分或全部房款后即可入住。

69、期房：尚未交付使用的商品房，也稱樓花。

70、起價：目前銷售中最低的單價。

71、均價：樓盤所有單元價格總和平均之后的價格。

72、最高價：目前銷售中最高的價格。

73、一口價：不分樓層，不分朝向的價格

74、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規定的年限內以月供形式向銀行償還貸款